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Le marché LMNP à Digne-les-Bains

Digne-les-Bains, préfecture des Alpes-de-Haute-Provence (17 979 habitants), affiche des appartements autour de 1 700 €/m² pour un loyer d'annonce moyen de 13,3 €/m² charges comprises. Trois clientèles y font vivre le meublé : les curistes des thermes, près de 6 000 par an en cure de trois semaines ou en mini-cure, environ 1 000 étudiants post-bac (IUT, INSPÉ, institut de soins infirmiers) et les agents publics d'une ville préfecture. Le rendement brut estimé dépasse 7 %, avec 10,3 % de logements vacants à surveiller.

Prix appartements≈ 1 700 €/ m² · PAP juillet 2026
Rendement brut estimé≈ 7 %appartements, estimation 2025
Loyer d'annonce13,3 €/ m² charges comprises · carte des loyers 2025
Thermes≈ 6 000curistes par an · cures de 18 jours de soins

Le rendement réel, quartier par quartier

Prix moyens par quartier estimés par efficity (juillet et août 2026), rapportés à un loyer moyen communal de 10,6 €/m² par mois (Trackstone, 2025). Rendements bruts estimés sur un loyer uniforme : ils ne tiennent compte ni de la vacance ni de l'état du bâti, plus fragile dans le centre ancien.

Rendement brut estiméÉdition 2026
Centre-ville≈ 1 410 €/m² · centre ancien, proche des commerces≈ 9 %Vacance à surveiller
Les Arches≈ 1 570 €/m² · résidentiel≈ 8,1 %À regarder
La Sèbe≈ 1 590 €/m² · résidentiel≈ 8 %À regarder
Ville Nord≈ 1 730 €/m² · résidentiel≈ 7,4 %Équilibre
Le Cousson≈ 1 820 €/m² · résidentiel≈ 7 %Compromis
Route de Marseille≈ 1 880 €/m² · entrée sud de la ville≈ 6,8 %Compromis
Les Dourbes≈ 2 110 €/m² · le secteur le plus cher≈ 6 %Patrimoine
Écart de prix au m² entre quartiers (centre-ville → Les Dourbes)1 à 1,5

Ce qui encadre votre meublé à Digne-les-Bains

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, commune par commune.

Les thermes : un meublé de moyenne durée

L'établissement thermal de Digne-les-Bains, orienté rhumatologie et voies respiratoires, accueille près de 6 000 curistes par an selon sa communication de 2022, en cure conventionnée de 18 jours de soins (trois semaines sur place) ou en mini-cure de 3 ou 6 jours. La saison 2026 court du 6 avril au 28 novembre. Le curiste loue à la semaine ou pour trois semaines : un meublé de tourisme au sens du code du tourisme, avec déclaration en mairie et taxe de séjour, et une clientèle qui revient souvent d'une année sur l'autre.

Préfecture et étudiants : la demande à l'année

Ville préfecture, Digne concentre les services de l'État, du département et de l'agglomération. Elle accueille aussi environ 1 000 étudiants post-bac selon l'IUT d'Aix-Marseille : IUT (génie biologique, gestion), INSPÉ, institut de formation en soins infirmiers, école supérieure d'art et BTS. Les studios et T2 meublés se louent à des étudiants, à des stagiaires et à des agents mutés. Les annonces de T2 meublés relevées en octobre 2026 vont de 490 à 620 € par mois.

Hors zone tendue, mais 10 % de vacance

Digne-les-Bains ne figure ni dans la liste des communes en zone tendue issue du décret de 2013, ni dans celle du décret du 25 août 2026 applicable aux logements vacants à partir de 2027. Le loyer y est libre et aucun encadrement ne s'applique. L'INSEE recense en revanche 1 170 logements vacants, soit 10,3 % du parc : à ces prix d'achat, le rendement se perd vite si le bien reste vide entre deux locataires.

Taxe de séjour : 5 %, perçue par l'agglomération

La taxe de séjour est instituée par Provence-Alpes-Agglomération. Meublé non classé : 5 % du coût hors taxes de la nuitée par personne, plafonné à 4,30 €, plus la taxe additionnelle départementale de 10 %, soit 5,5 % et 4,73 € au maximum. La taxe régionale de 34 % ne s'applique pas dans les Alpes-de-Haute-Provence. Un meublé classé paie un tarif fixe, de 0,88 € en 1 étoile à 3,41 € en 5 étoiles.

Notre lecture de comptable pour Digne-les-Bains

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

Louer en meublé à Digne-les-Bains : les règles locales

Digne-les-Bains n'applique aucun dispositif de régulation des meublés de tourisme. Ce qui encadre un projet locatif relève de l'agglomération et de la fiscalité locale : voici les textes, datés et sourcés.

Une ville de locataires et d'appartements

Le recensement de l'INSEE (données 2023) compte 17 979 habitants à Digne-les-Bains et 11 376 logements, dont 637 résidences secondaires et logements occasionnels, soit 5,6 %, et 1 170 logements vacants, soit 10,3 %. Parmi les ménages, 54,4 % sont locataires, dont 15,8 % en HLM, et 64,7 % des logements sont des appartements (dossier complet INSEE). Le marché locatif est d'abord un marché de résidences principales, complété par la clientèle des thermes.

Ni zone tendue, ni majoration de taxe d'habitation

Digne-les-Bains n'apparaît ni dans l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifiée en dernier lieu le 22 décembre 2025, ni dans celle du décret n° 2026-831 du 25 août 2026, qui fixe à partir du 1er janvier 2027 les communes soumises de plein droit à la taxe sur la vacance des locaux d'habitation. Aucun encadrement des loyers n'y est applicable, et la commune ne majore pas la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (état DGFiP 2026 des délibérations).

CFE et zone France Ruralités Revitalisation

Toutes les communes des Alpes-de-Haute-Provence étaient classées en zone France Ruralités Revitalisation en 2025 (fichier REI de la DGFiP), et Provence-Alpes-Agglomération applique en 2026 une délibération en faveur de l'exonération de CFE prévue par l'article 1466 G du CGI. Cette exonération suit les conditions de l'exonération d'impôt sur les bénéfices, qui exclut la location meublée sans prestations de type hôtelier (BOFiP, zones FRR) : un meublé classique ne peut pas s'en prévaloir. L'exonération de l'habitation personnelle relève d'un autre texte (BOFiP, loueurs en meublé).

Taxe de séjour : déclaration et reversement chaque mois

La plateforme taxe de séjour de Provence-Alpes-Agglomération couvre Digne-les-Bains et les autres communes de l'agglomération. Le loueur déclare chaque mois avant le 15 les nuitées du mois précédent, en indiquant le SIRET du bien et, le cas échéant, son numéro d'enregistrement, puis reverse la taxe chaque mois (avant le 15 février pour janvier, avant le 15 mars pour février). Les nuitées payées via Airbnb ou Booking sont collectées et reversées par l'opérateur. Le barème figure dans la base des délibérations de la DGFiP.

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Expert-comptable LMNP dans les Alpes-de-Haute-Provence et les Hautes-AlpesVoir la page → LMNP en station de skiLire le guide → CFE en LMNPLire le guide → Taxe de séjour en PACALire le guide →

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
La loi ne l'impose pas. Au régime réel, la déclaration exige pourtant une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier et signe la liasse, et ses honoraires sont déductibles de votre résultat imposable.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.
Peut-on louer un meublé à des curistes à Digne-les-Bains ?+
Oui. Une location de trois semaines à un curiste qui n'y élit pas domicile est un meublé de tourisme : déclaration en mairie, sauf s'il s'agit de votre résidence principale, collecte de la taxe de séjour et imposition en BIC. Les thermes accueillent près de 6 000 curistes par an, en cure de 18 jours de soins ou en mini-cure, de début avril à fin novembre en 2026.
Quelle est la taxe de séjour à Digne-les-Bains pour un meublé non classé ?+
Elle est instituée par Provence-Alpes-Agglomération : 5 % du coût hors taxes de la nuitée par personne, plafonné à 4,30 €, majoré de la taxe additionnelle départementale de 10 %, soit 5,5 % et 4,73 € au maximum. La taxe régionale de 34 % ne s'applique pas dans les Alpes-de-Haute-Provence. Déclaration et reversement sont mensuels.
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