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Le marché LMNP à Bandol

Bandol est un marché de patrimoine, pas de rendement : environ 6 100 €/m² pour un appartement, près de 60 % de résidences secondaires, une station balnéaire chic de la côte ouest varoise, réputée pour son port de plaisance et son vignoble AOC. On y achète de la valeur, pas du cash-flow : le rendement brut moyen tourne autour de 3 à 3,6 %. Et le meublé de tourisme y est verrouillé, entre changement d'usage obligatoire hors résidence principale et surtaxe de 60 % sur les résidences secondaires.

Prix appartements6 090 €/ m² · de 4 370 à 9 040 €
Maison, grand T4 résidentiel≈ 3,9 %les meilleurs rendements bruts
Loyer meublé18-22 €/ m² · +10 à 20 % vs nu
Meublé de tourismeTrès encadréchangement d'usage + surtaxe 60 %

Le rendement réel, par typologie

Bandol est trop petite pour un vrai découpage par quartier : les prix sont partout élevés. Le tri se fait par typologie et par exposition. Prix au m² relevés par les bases spécialisées (2026), rendements bruts estimés à partir des loyers observés.

Rendement brut estiméÉdition 2026
Maison, grand T4 résidentiel≈ 6 300 €/m² · quartiers et collines résidentiels≈ 3,9 %À regarder
T3 familial≈ 6 000 €/m² · demande longue durée stable≈ 3,5 %Équilibre
T2, jeunes actifs≈ 6 280 €/m² · centre et abords3-3,4 %Compromis
Studio, pied-à-terre≈ 6 470 €/m² · souvent résidence secondaire3-3,4 %Patrimoine
Front de mer, port, hauteurs prisées9 000 à 11 560 €/m² · le prestige bandolais2-3 %Patrimoine
Écart de prix entre secteurs (résidentiel → front de mer)1 à 1,8

Ce qui encadre votre meublé à Bandol

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : changement d'usage hors résidence principale

Bandol a instauré, par délibération du conseil municipal, une autorisation de changement d'usage obligatoire pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme : la déclaration se fait sur DéclaLoc, puis la demande de changement d'usage. L'autorisation et le numéro d'enregistrement sont valables 5 ans, interruptibles à tout moment. La résidence principale reste louable 120 jours par an sur simple déclaration. Le numéro d'enregistrement national (loi Le Meur) est obligatoire pour tous les meublés de tourisme depuis le 20 mai 2026.

La surtaxe de 60 % sur les résidences secondaires

Bandol applique la majoration maximale de 60 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (taux relevé en 2023). Avec près de 60 % du parc en résidences secondaires, la commune utilise le levier fiscal réservé aux zones tendues pour freiner la vacance et le meublé touristique. Un pied-à-terre non loué en résidence principale coûte donc nettement plus cher qu'ailleurs : à intégrer au calcul avant tout achat.

Zone tendue, mais loyer libre

Bandol relève de la zone tendue (liste étendue par le décret du 25 août 2023). Conséquences : préavis du locataire réduit à 1 mois, taxe sur les logements vacants applicable, majoration de taxe d'habitation possible sur les résidences secondaires (portée ici à 60 %). En revanche, aucun encadrement du loyer au m² n'est appliqué : votre rendement reste entier.

Taxe de séjour : 5 % pour les non classés

Meublé non classé : 5 % du prix HT de la nuitée par personne, plafonné à 4,41 € avant majorations (plafond 2026), majorations départementale (+10 %) et régionale « Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur » (+34 %) incluses. Le versement est trimestriel. Le barème détaillé des hébergements classés n'est pas publié sous forme accessible : il se vérifie sur bandol.taxesejour.fr avant de fixer ses prix.

Notre lecture de comptable pour Bandol

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
Ce n'est pas obligatoire, mais au régime réel la déclaration exige une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier, signe la liasse et ses honoraires sont en partie compensés par leur déductibilité et la réduction d'impôt liée à l'adhésion à un organisme agréé.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.