Ici, votre liasse est signée par un humain qui décroche. Quand vous appelez, vous tombez sur la personne qui suit votre dossier, jamais sur un standard. On a pris les outils d'un cabinet en ligne, et on a gardé l'humain d'un cabinet physique.
Le Var compte 1 119 307 habitants et 759 434 logements, dont 24,2 % de résidences secondaires (INSEE, recensement 2023). Les appartements s'y vendent à un prix médian de 3 679 €/m² selon la base DVF, avec un écart de 1 à 5 entre Draguignan et Saint-Tropez. Le département juxtapose deux marchés meublés : la longue durée de l'aire toulonnaise, portée par la Marine nationale, l'université et 38,3 % de ménages locataires, et le saisonnier du littoral, de Bandol au golfe de Saint-Tropez, où la part des résidences secondaires dépasse souvent la moitié du parc.
Prix : médiane des ventes d'appartements de la base DVF (Statistiques DVF, data.gouv.fr, mise à jour du 17 juillet 2026, dix semestres de ventes), une seule source pour toutes les communes. Loyer : moyenne des indicateurs T1-T2 et T3 et plus de la carte des loyers 2025 (ANIL, ministère du Logement), loyers d'annonce non meublés, charges comprises. Rendement brut estimé = loyer × 12 / prix, avant charges, vacance et fiscalité : un ordre de grandeur, pas une promesse.
La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, commune par commune.
Depuis le décret du 22 décembre 2025, 125 des 153 communes varoises sont en zone tendue. Les 35 de la liste 1° (agglomérations de Toulon, Fréjus et Draguignan, plus Saint-Zacharie) encadrent le loyer à la relocation : Hyères, La Seyne-sur-Mer, Bandol, Saint-Raphaël en font partie. Les 90 de la liste 2°, comme Saint-Tropez, Sainte-Maxime ou Le Lavandou, se relouent librement mais peuvent majorer la taxe d'habitation des résidences secondaires. Brignoles reste hors liste.
Toulon n'exige qu'une déclaration en mairie, sans changement d'usage ni compensation. Le littoral a fait d'autres choix : Bandol, Sanary-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, Saint-Tropez et Fréjus soumettent la location touristique d'une résidence secondaire à autorisation de changement d'usage, et Saint-Cyr-sur-Mer limite la résidence principale à 90 jours. Les conditions de compensation varient d'une commune à l'autre et se vérifient en mairie avant l'achat.
Le Var cumule les deux taxes additionnelles : 10 % pour le Département et 34 % pour la Ligne nouvelle Provence-Côte d'Azur. Un taux communal de 5 % devient ainsi 7,2 % du prix de la nuitée par personne pour un meublé non classé, dans la métropole toulonnaise (plafond de 4,45 €) comme à Sainte-Maxime (4,32 €). La Provence Verte retient un taux de 4 %, plafonné à 2,73 € avant majorations.
La base navale de Toulon, principal port de la Marine nationale, et l'université de Toulon (environ 10 500 étudiants) nourrissent la demande en meublé de longue durée et les baux mobilité. Dans le département, 87 communes sur 125 éligibles majorent la taxe d'habitation des résidences secondaires en 2026 : 60 % à Fréjus, Six-Fours-les-Plages et Saint-Tropez, 30 % à Hyères, 20 % à Toulon et Saint-Raphaël. Sainte-Maxime ne majore pas.
On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.
Chaque commune a son marché, ses règles de meublé de tourisme et sa taxe de séjour. Le détail ville par ville :
Le Var superpose une métropole, plusieurs agglomérations et des stations balnéaires qui ont chacune leurs règles. Voici le cadre départemental et les textes à consulter avant d'acheter.
Le recensement de 2023 compte 1 119 307 habitants et 759 434 logements dans le Var : 70,3 % de résidences principales, 24,2 % de résidences secondaires et logements occasionnels, 5,5 % de logements vacants. Les appartements représentent 52,7 % du parc et 38,3 % des ménages sont locataires (dossier complet INSEE du département). La moyenne départementale masque des écarts considérables : les résidences secondaires sont majoritaires dans plusieurs communes du littoral, du Lavandou à Cavalaire-sur-Mer.
Le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 a actualisé la liste annexée au décret n° 2013-392. D'après le zonage publié sur data.gouv.fr, 35 communes varoises figurent sur la liste 1°, où le loyer de relocation est encadré, 90 sur la liste 2° des communes touristiques et 28 restent hors liste. Le préavis d'un locataire en meublé reste d'un mois partout ; la taxe sur les logements vacants ne vise que les logements non meublés. Au 1er janvier 2027, le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 abroge le décret de 2013 et reprend la liste en annexe pour la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation : à notre décompte, la répartition des communes du département y est inchangée.
Hors de toute délibération, la location d'une résidence secondaire en meublé de tourisme suppose une simple déclaration en mairie (service-public.gouv.fr). À Toulon, la démarche passe par la plateforme de déclaration de la Ville. Plusieurs communes du littoral ont en revanche activé l'autorisation de changement d'usage, comme Sanary-sur-Mer, Bandol ou Saint-Tropez. Les modalités, compensation et durée de l'autorisation, se lisent dans la délibération de chaque commune.
La taxe de séjour est perçue par la commune ou par l'intercommunalité, comme la Métropole Toulon Provence Méditerranée pour ses douze communes, puis majorée des taxes additionnelles départementale et régionale (fiche de la DGCL). La majoration de taxe d'habitation des résidences secondaires se vote, elle, commune par commune : 87 communes varoises l'appliquent en 2026 selon l'état des délibérations de la DGFiP.
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