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Le marché LMNP à Bormes-les-Mimosas

Bormes-les-Mimosas, village fleuri classé de la corniche des Maures, est un marché de patrimoine et de résidence secondaire : environ 5 410 €/m² pour les appartements, 60,9 % du parc en résidence secondaire, un revenu médian de 41 831 € et les villas huppées de Cabasson et du Cap Bénat. On y achète du cadre de vie et de la plus-value, pas du cash-flow : le rendement brut en location classique tourne autour de 2,7 à 3,4 %. Bonne nouvelle pour le pied-à-terre : la commune n'applique pas de surtaxe sur les résidences secondaires.

Prix appartements5 410 €/ m² · de 4 390 à 6 880 €
Grandes surfaces, T4-T5≈ 4-4,5 %les meilleurs rendements bruts
Loyer meublé16-19 €/ m² · +10 à 20 % vs nu
Résidences secondaires60,9 %pas de surtaxe THRS

Le rendement réel, par typologie

Bormes est trop petite pour un vrai découpage par quartier : les prix sont partout élevés, tirés par le cadre de vie et la proximité de la mer. Le tri se fait par typologie et par secteur (village, La Favière, Cap Bénat). Prix au m² relevés par les bases spécialisées (efficity, juin 2026) ; rendements bruts estimés à partir des loyers observés (SeLoger, Trackstone).

Rendement brut estiméÉdition 2026
Grand T4-T5≈ 4 520 à 4 830 €/m² · le meilleur prix d'entrée4-4,5 %À regarder
T3 familial≈ 5 440 €/m² · demande longue durée stable≈ 3,8 %Équilibre
T2, jeunes actifs≈ 5 420 €/m² · le cœur du marché3,5-4 %Compromis
Studio, pied-à-terre≈ 5 560 €/m² · souvent résidence secondaire3-3,5 %Patrimoine
Villa Cap Bénat, Cabasson8 000 à 10 800 €/m² · l'exception bormésienne2-3 %Patrimoine
Écart de prix entre secteurs (T5 → villa Cap Bénat)1 à 2,4

Ce qui encadre votre meublé à Bormes-les-Mimosas

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : déclaration obligatoire, pas de règlement de compensation confirmé

Tout meublé de tourisme à Bormes doit être déclaré en mairie (télédéclaration via le portail communal, Cerfa n°14004*04, numéro de déclaration délivré immédiatement). Pour un bien qui n'est pas votre résidence principale, un changement d'usage peut être exigé : la mairie renvoie à ses services, mais aucun règlement communal formel de compensation ou de quota n'a été trouvé en délibération publique. La résidence principale reste louable 120 jours par an maximum. Depuis le 20 mai 2026, le numéro d'enregistrement national (loi Le Meur) est obligatoire sur toutes les annonces, avec des amendes jusqu'à 10 000 € (défaut) et 20 000 € (fausse déclaration).

Pas de surtaxe sur les résidences secondaires

Alors que 60,9 % des logements de Bormes sont des résidences secondaires, la commune n'applique pas de majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (source impots-locaux.org), contrairement à Cassis ou, semble-t-il, au Lavandou voisin. Un pied-à-terre bormésien ne subit donc pas cette surtaxe aujourd'hui. Attention toutefois : la commune est en zone tendue et donc éligible à cette majoration (5 à 60 %) ; le statut peut évoluer, à revérifier avant un achat de résidence secondaire.

Zone tendue, mais loyer libre

Bormes-les-Mimosas relève de la zone tendue (soumise à la taxe sur les logements vacants, liste étendue par le décret du 25 août 2023). Conséquences : préavis du locataire réduit à 1 mois, loyer de relocation limité à l'IRL par rapport au locataire précédent. En revanche, aucun encadrement du loyer au m² n'est appliqué (dispositif réservé à quelques grandes agglomérations, aucune commune du Var) : votre rendement reste entier.

Taxe de séjour : 5 % pour les non classés

Meublé non classé : 5 % du coût HT de la nuitée par personne, plafonné à 4,60 € (barème 2026), avant les majorations départementale (+10 %) et régionale « Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur » (+34 %). La commune applique le régime au réel. Le barème détaillé par étoiles n'est pas publié sous forme accessible (affiche officielle non consultable en ligne) : il se vérifie sur bormeslesmimosas.taxesejour.fr avant de fixer ses prix.

Notre lecture de comptable pour Bormes-les-Mimosas

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
Ce n'est pas obligatoire, mais au régime réel la déclaration exige une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier, signe la liasse et ses honoraires sont en partie compensés par leur déductibilité et la réduction d'impôt liée à l'adhésion à un organisme agréé.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.