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Le marché LMNP à Cagnes-sur-Mer

Cagnes-sur-Mer se paie environ 4 990 €/m² pour un appartement (efficity, octobre 2026), soit nettement moins que Menton, pour un loyer d'annonce moyen de 19,6 €/m² charges comprises selon la carte des loyers 2025. Avec 53 354 habitants (INSEE 2023), son parc reste d'abord résidentiel : 81 % de résidences principales, 40,7 % de locataires. Le Cros-de-Cagnes et son front de mer, le Haut-de-Cagnes et l'hippodrome ajoutent une demande saisonnière, sans en faire une ville de résidences secondaires.

Prix appartements4 990 €/ m² · efficity, octobre 2026
Loyer d'annonce19,6 €/ m² charges comprises · studios et T2 ≈ 22 €
Rendement brut estimé≈ 4,7 %prix et loyer moyens croisés
Majoration TH résidences secondaires20 %contre 60 % à Nice · DGFiP 2026

Le rendement réel, par typologie

Aucun relevé de loyer par quartier n'est publié pour Cagnes-sur-Mer : nous croisons le prix au m² par nombre de pièces (efficity, octobre 2026) avec les loyers d'annonce de la carte des loyers 2025 (studios et T2 d'un côté, T3 et plus de l'autre). Le loyer d'annonce inclut les charges : le rendement affiché est une estimation brute, plutôt haute.

Rendement brut estiméÉdition 2026
T2≈ 5 100 €/m² · loyer d'annonce ≈ 22,1 €/m²≈ 5,2 %Le meilleur ratio
Studio, T1≈ 5 460 €/m² · le m² d'appartement le plus cher≈ 4,9 %Rotation
T4 et T54 610 à 4 640 €/m² · loyer au m² sans doute surévalué≈ 4,8 %À vérifier
T3≈ 4 780 €/m² · loyer d'annonce ≈ 18,6 €/m²≈ 4,7 %Familles
Moyenne communale≈ 4 990 €/m² · loyer moyen ≈ 19,6 €/m²≈ 4,7 %Référence
Écart de prix au m² entre typologies (T5 → studio)1 à 1,2

Ce qui encadre votre meublé à Cagnes-sur-Mer

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, commune par commune.

Une grande ville résidentielle avec une façade touristique

Cagnes-sur-Mer compte 53 354 habitants et 33 380 logements, dont 14,5 % de résidences secondaires seulement (INSEE 2023) : la demande est d'abord celle d'actifs et de familles de l'ouest niçois, avec 40,7 % de ménages locataires. La saison se joue sur trois pôles : le front de mer du Cros-de-Cagnes, le village perché du Haut-de-Cagnes et l'hippodrome de la Côte d'Azur, dont le meeting d'hiver court du 2 décembre 2026 au 14 mars 2027.

Zone tendue : le loyer se plafonne à la relocation

Cagnes-sur-Mer fait partie de l'agglomération de Nice sur la liste des zones tendues, que le décret n° 2026-831 reprend pour 2027. Pour un bail meublé, le loyer de relocation est limité au dernier loyer révisé selon l'IRL, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. La commune n'applique aucun encadrement du niveau des loyers au m² : vos loyers de marché, autour de 22 €/m² charges comprises pour un studio ou un T2, ne sont pas plafonnés par un loyer de référence.

Meublé de tourisme : pas de régime local de changement d'usage trouvé

La Métropole Nice Côte d'Azur indique que son règlement de changement d'usage ne concerne que Nice. Nous n'avons trouvé aucune délibération instituant à Cagnes-sur-Mer une autorisation de changement d'usage, une compensation ou des quotas au 19 octobre 2026. Restent les règles nationales : déclaration du meublé, en mairie puis sur le téléservice national de la loi Le Meur annoncé pour le quatrième trimestre 2026, 120 jours par an pour une résidence principale, amendes jusqu'à 10 000 € pour défaut de déclaration. À confirmer en mairie avant toute acquisition, le cadre pouvant évoluer.

Taxe de séjour : le barème de la Métropole

Cagnes-sur-Mer fait partie des 51 communes où la Métropole Nice Côte d'Azur institue et perçoit la taxe de séjour. Un meublé non classé collecte 6,70 % du coût hors taxes de la nuitée par personne (5 % métropolitains et 1,70 point de taxe régionale), plafonné à 6,43 €. Un meublé classé paie un forfait, de 1,07 € (une étoile) à 4,69 € (cinq étoiles), taxe régionale comprise. Tarifs 2027 annoncés identiques.

Notre lecture de comptable pour Cagnes-sur-Mer

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

Louer en meublé à Cagnes-sur-Mer : les règles locales

À Cagnes-sur-Mer, la taxe de séjour relève de la Métropole Nice Côte d'Azur, mais le règlement métropolitain de changement d'usage ne vise que Nice. L'état des règles au 19 octobre 2026, avec leurs sources.

Une ville de résidences principales

Le recensement de l'INSEE (données 2023) compte 53 354 habitants à Cagnes-sur-Mer et 33 380 logements, dont 27 073 résidences principales (81,1 %) et 4 842 résidences secondaires et logements occasionnels (14,5 %). Les appartements forment 77,6 % du parc, et 40,7 % des ménages sont locataires, dont 7,5 % en HLM (dossier complet INSEE). La pression des résidences secondaires y est sans commune mesure avec celle de Menton ou d'Antibes.

Changement d'usage : ce que dit la Métropole

Dans la Métropole Nice Côte d'Azur, la foire aux questions officielle précise que la réglementation des changements d'usage ne concerne que Nice, Villefranche-sur-Mer ayant adopté la sienne (FAQ de la Métropole). Nous n'avons trouvé aucune délibération cagnoise sur ce point. La loi Le Meur généralise en revanche la déclaration de tout meublé de tourisme auprès d'un téléservice national, annoncé par l'État pour le quatrième trimestre 2026, et limite à 120 jours la location d'une résidence principale, plafond qu'une commune peut abaisser à 90 jours (article L. 324-1-1 du code du tourisme). Vérifiez la procédure auprès de la mairie avant la première location.

Taxe d'habitation : une majoration de 20 %

Cagnes-sur-Mer majore de 20 % la cotisation de taxe d'habitation due sur les résidences secondaires, en vertu d'une délibération du 30 septembre 2016 toujours recensée par la DGFiP en 2026 (état DGFiP 2026). Le taux peut être relevé par le conseil municipal jusqu'à 60 % : c'est un paramètre à surveiller sur la durée de détention d'un logement gardé pour son usage personnel. Sur l'année 2026, Nice et Saint-Laurent-du-Var appliquent pour leur part le taux maximal de 60 %, selon le même état de la DGFiP.

Taxe de séjour : la plateforme métropolitaine

La taxe de séjour est instituée par la Métropole, en vertu des délibérations du conseil métropolitain n° 21.32 du 28 juin 2018 et n° 21.19 du 10 juillet 2024 (barème 2026). La déclaration et le reversement se font sur le portail taxe de séjour de la Métropole, qui annonce des tarifs 2027 identiques. Les plateformes reversent la taxe de leurs réservations ; les réservations directes restent à votre charge. Les mineurs sont exonérés.

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Expert-comptable LMNP dans les Alpes-MaritimesVoir la page → Investir en LMNP à NiceLire le guide → Louer en Airbnb à NiceLire le guide → Meublé de tourismeLire le guide → Investir en LMNP à Cannes et AntibesLire le guide →

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
La loi ne l'impose pas. Au régime réel, la déclaration exige pourtant une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier et signe la liasse, et ses honoraires sont déductibles de votre résultat imposable.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.
Faut-il une autorisation de changement d'usage pour louer en Airbnb à Cagnes-sur-Mer ?+
La Métropole Nice Côte d'Azur indique que son règlement de changement d'usage ne concerne que Nice, et nous n'avons trouvé aucune délibération propre à Cagnes-sur-Mer au 19 octobre 2026. Le meublé doit en revanche être déclaré, et une résidence principale ne se loue pas plus de 120 jours par an. Faites confirmer la procédure par la mairie avant d'acheter.
Quelle est la taxe de séjour d'un meublé non classé à Cagnes-sur-Mer ?+
Cagnes-sur-Mer applique le barème de la Métropole Nice Côte d'Azur : 6,70 % du coût hors taxes de la nuitée par personne, taxe régionale de 34 % comprise, dans la limite de 6,43 €. Pour une nuitée à 80 € pour deux adultes, cela fait 2,68 € par personne, soit 5,36 € par nuit. Les mineurs sont exonérés.
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