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Le marché LMNP à Cavaillon

Cavaillon est l'un des marchés les plus accessibles du Vaucluse : un appartement s'y est vendu autour de 2 060 €/m² en médiane sur 2024-2025 (DVF), pour un loyer d'annonce de 12 €/m² charges comprises selon la carte des loyers 2025 du ministère du Logement. Le moteur locatif n'est pas touristique : 54 % des ménages sont locataires, et la ville vit du Marché d'intérêt national (27 ha, 76 entreprises) et de la filière fruits et légumes. Le rendement brut estimé ressort entre 5,5 et 7 %, à condition de bien choisir l'immeuble.

Prix appartements≈ 2 060 €/ m² · médiane DVF 2024-2025
Rendement brut estimé5,5-7 %appartements, avant charges
Loyer d'annonce12 €/ m² · charges comprises · carte des loyers 2025
Ménages locataires54 %INSEE 2023 · 3 % de résidences secondaires

Le rendement réel, par typologie

Aucun découpage par quartier n'est publié pour Cavaillon : nous avons calculé les prix médians à partir des ventes DVF 2024-2025 (320 appartements), croisés avec les loyers d'annonce de la carte des loyers 2025. Ces loyers incluent les charges : le rendement brut hors charges est un peu plus bas. Estimations, pas des promesses.

Rendement brut estiméÉdition 2026
T2≈ 2 060 €/m² · surface médiane 44 m², la typologie la plus vendue≈ 8 %Cash-flow
Centre ancien≈ 1 860 €/m² · les prix les plus bas, état des immeubles à auditer≈ 7,5 %À étudier
Studio, T1≈ 2 270 €/m² · petites surfaces, rotation plus forte≈ 7,5 %À regarder
T4 et plus≈ 1 710 €/m² · le prix d'entrée le plus bas, marché plus étroit≈ 7 %Familles
T3≈ 2 080 €/m² · couples et familles, baux longs≈ 6 %Équilibre
Maison individuelle≈ 2 640 €/m² · médiane DVF 2024-2025≈ 5 %Patrimoine
Écart de prix au m² entre typologies (T4 et plus → maison)1 à 1,5

Ce qui encadre votre meublé à Cavaillon

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, commune par commune.

Le MIN et l'agroalimentaire, moteurs de la demande

Né en 1965, le Marché d'intérêt national de Cavaillon s'étend sur 27 hectares et réunit 76 entreprises, 90 producteurs et 13 grossistes, ce qui en fait l'un des plus grands MIN de France. Autour gravitent la logistique du froid et les expéditeurs de fruits et légumes, dans une ville dont le melon a obtenu son IGP. La demande locative est donc celle d'actifs locaux, à l'année : 54 % des ménages cavaillonnais sont locataires, dont 18 % en HLM.

Zone tendue depuis 2023, loyer libre

Cavaillon a été ajoutée à la liste des communes en zone tendue par le décret du 25 août 2023, classement maintenu le 22 décembre 2025 puis repris par le décret du 25 août 2026 applicable en 2027. Conséquences : loyer de relocation limité à l'évolution de l'IRL, sauf exceptions (dispositif prorogé jusqu'au 31 juillet 2027), taxe annuelle sur les logements vacants, préavis d'un mois en location nue (en meublé, il est d'un mois partout). En revanche, aucun plafonnement du loyer au m² ne s'applique : votre loyer de première mise en location reste libre.

Location saisonnière : pas d'autorisation trouvée

Nous n'avons trouvé aucune délibération instaurant à Cavaillon une autorisation de changement d'usage pour les meublés de tourisme, contrairement à L'Isle-sur-la-Sorgue ou Avignon. La location courte durée reste toutefois soumise à déclaration, et la loi Le Meur généralise le numéro d'enregistrement à toutes les communes avec un téléservice national annoncé pour le quatrième trimestre 2026. Avec 3 % de résidences secondaires, le saisonnier reste marginal ici : vérifiez le règlement en mairie avant tout projet.

Taxe de séjour : 5 %, perçue par l'agglomération

La taxe de séjour est perçue au réel par Luberon Monts de Vaucluse Agglomération, pour 16 communes dont Cavaillon. Meublé non classé : 5 % du coût HT de la nuitée par personne, plafonné à 4,60 €, plus la taxe additionnelle départementale de 10 %. Pas de taxe régionale Ligne nouvelle en Vaucluse. Les meublés classés paient un forfait, de 0,77 € (1 étoile) à 3,27 € (5 étoiles). Déclaration mensuelle des nuitées avant le 15.

Notre lecture de comptable pour Cavaillon

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

Louer en meublé à Cavaillon : les règles locales

Cavaillon n'a pas encadré la location touristique, mais son classement en zone tendue et son centre ancien protégé pèsent sur un projet locatif. Les décisions qui s'appliquent, avec leurs dates.

Une ville de locataires, peu de résidences secondaires

Le recensement de l'INSEE (données 2023) compte 25 636 habitants à Cavaillon et 14 166 logements, dont 55 % d'appartements. Les résidences secondaires n'en représentent que 3,1 %, tandis que 10,4 % des logements sont vacants. Parmi les ménages, 54,2 % sont locataires, dont 18,4 % dans un logement HLM (dossier complet INSEE). C'est un profil de marché locatif à l'année, très éloigné de celui des villages perchés du Luberon voisin.

Zone tendue depuis le décret du 25 août 2023

Cavaillon ne figurait pas dans le zonage de 2013. Elle a été classée en zone tendue par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 l'y a maintenue et elle figure dans l'annexe du décret n° 2026-831 du 25 août 2026, qui remplace cette liste au 1er janvier 2027 (liste officielle des communes selon le zonage TLV). Ce classement autorise la commune à majorer la taxe d'habitation des résidences secondaires : l'état DGFiP des délibérations 2026 ne mentionne aucune majoration votée par Cavaillon.

Centre ancien : site patrimonial remarquable et OPAH-RU

Le centre de Cavaillon (intra-muros, faubourgs, quartiers de la gare et de l'hôpital, colline Saint-Jacques) a été classé site patrimonial remarquable par le ministère de la Culture en 2022 (L'Écho du mardi, 5 août 2022). La ville est engagée dans Action cœur de ville, avec une OPAH de renouvellement urbain conventionnée pour 2021-2026 et prorogée jusqu'au 31 août 2027 (avenant n° 2, 2026). Des travaux de façade ou de rénovation y suivent donc des règles et des aides spécifiques.

Taxe de séjour : la plateforme de l'agglomération

Depuis le 1er janvier 2015, la taxe de séjour est unifiée et perçue au réel par Luberon Monts de Vaucluse Agglomération (page officielle). Les loueurs déclarent chaque mois leurs nuitées sur lmv.taxesejour.fr, avant le 15, et reversent la taxe au 30 juin, au 31 octobre et au 31 janvier. Les tarifs par catégorie figurent dans la base des délibérations de la DGFiP. La déclaration du meublé de tourisme reste distincte (service-public.fr).

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Expert-comptable LMNP dans le VaucluseVoir la page → Investir en LMNP à AvignonLire le guide → CFE en LMNPLire le guide → Taxe de séjour en PACALire le guide →

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
La loi ne l'impose pas. Au régime réel, la déclaration exige pourtant une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier et signe la liasse, et ses honoraires sont déductibles de votre résultat imposable.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.
Faut-il une autorisation pour louer en Airbnb à Cavaillon ?+
À la date de notre collecte (octobre 2026), nous n'avons trouvé aucune délibération imposant à Cavaillon une autorisation de changement d'usage pour les meublés de tourisme. La location reste soumise à déclaration, le numéro d'enregistrement se généralise avec la loi Le Meur (téléservice national annoncé pour le quatrième trimestre 2026), et la taxe de séjour (5 % pour un non classé, plafonnée à 4,60 €, plus 10 % départemental) est due à l'agglomération. Faites confirmer le cadre par la mairie avant d'acheter.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Cavaillon ?+
En croisant les ventes DVF 2024-2025 (médiane d'environ 2 060 €/m² pour un appartement) et la carte des loyers 2025 (12 €/m² charges comprises), le rendement brut ressort autour de 7 %, et vers 5,7 % selon d'autres estimations de marché. Les T2 et le centre ancien affichent les rendements les plus élevés, au prix d'un état des immeubles à vérifier.
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