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Le marché LMNP à La Seyne-sur-Mer

La Seyne-sur-Mer est le marché de rendement de la rade de Toulon : deuxième ville du Var avec près de 62 900 habitants, environ 45 % de locataires, et des prix d'entrée parmi les plus bas du littoral, héritage de son passé de ville ouvrière des chantiers navals. On y trouve encore du cash-flow, à condition de trier quartier par quartier.

Prix au m² à La Seyne-sur-Mer, évolution 2021-2025+12 % sur 5 ans
2 803
2021
3 085
2022
3 236
2023
3 016
2024
3 146
2025

Prix médian des ventes d'appartements. Source : base DVF (data.gouv.fr), 2021-2025. Voir le Baromètre PACA complet.

Prix appartements≈ 3 300 €/ m² · de 1 900 à 5 500 €
Berthe, quartiers nord6-7 %les meilleurs rendements bruts estimés
Loyer meublé15-18 €/ m² · +10 à 20 % vs nu
Encadrement des loyersNonloyer libre

Le rendement réel, quartier par quartier

Prix au m² relevés par les bases spécialisées (2026), croisés avec les loyers observés. La Seyne ne publie pas de rendement par quartier : les rendements bruts ci-dessous sont estimés à partir des prix et loyers sourcés, pas des relevés meublés dédiés.

Rendement brut estimé par quartierÉdition 2026
Berthe, Châteauneuf (quartiers nord)≈ 2 645 €/m² · les secteurs les plus abordables6-7 %Cash-flow
Centre-ville, port, gare3 000 à 3 200 €/m² · cœur ancien et actifs5,5-6 %Compromis
Mar Vivo, Saint-Elme≈ 4 370 €/m² · abords balnéaires4,5 %Équilibre
Les Sablettes≈ 4 576 €/m² · le front de mer familial4-4,5 %Patrimoine
Tamaris, Fabrégas≈ 4 655 €/m² · le balnéaire recherché≈ 4 %Patrimoine
Écart de prix entre quartiers (Berthe → Tamaris)1 à 1,8

Ce qui encadre votre meublé à La Seyne-sur-Mer

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : la déclaration, sans compensation

La Seyne n'exige ni compensation, ni quota pour le meublé de tourisme : une déclaration en mairie (service Marketing territorial) suffit, comme à Toulon. Depuis le 20 mai 2026, le numéro d'enregistrement national (loi Le Meur) est obligatoire pour tous les meublés de tourisme, résidence principale comprise (120 jours par an maximum). La commune annonce des contrôles renforcés l'été sur les secteurs de plage.

Zone tendue, mais loyer libre

La Seyne relève de la zone tendue comme l'ensemble de la Métropole Toulon Provence Méditerranée : préavis du locataire réduit à 1 mois, loyer de relocation limité à l'IRL par rapport au locataire précédent. Mais aucun plafonnement du loyer au m² n'est appliqué : votre rendement reste entier.

Taxe de séjour : le barème métropolitain TPM

La taxe de séjour est celle de la Métropole TPM, identique à Toulon. Meublé non classé : 7,2 % du prix de la nuitée par personne, majorations départementale (+10 %) et régionale (+34 %) incluses, plafonné à 4,45 €. Un classement en étoiles ramène la taxe à un forfait de 1,11 € à 3,34 €. Le calcul penche vite pour le classement.

DPE : seulement 3 % de passoires

Environ 3 % de logements classés F ou G à La Seyne, plus de quatre fois moins que la moyenne nationale, et la moitié du parc en classe C. Le bâti reste à trier bien par bien, surtout dans le centre ancien, mais la ville part d'un bon niveau énergétique. G interdit à la location depuis 2025, F en 2028.

Notre lecture de comptable pour La Seyne-sur-Mer

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

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Comparer avec le Baromètre LMNP PACA → notre étude des prix au m², rendements et de l'évolution 2021-2025 sur les 46 villes de la région.

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BâtiPar composants, sur 25 à 30 ans7 600 € / anDéduit
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Loi Le MeurHyères · meublé de tourismeIntégrée
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Transactions locativesSynchronisées à l'instant
Loyer juilletT2 Marseille 8e+ 750 €Catégorisé
Assurance PNOPrélèvement mensuel− 18,90 €Catégorisé
Charges de copropriétéAppel du 3e trimestre− 79,45 €En cours

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Les règles de la côte, on les connaît.

  • ✓Meublé de tourisme, classé ou non classé
  • ✓Location saisonnière et plateformes type Airbnb
  • ✓Spécificités des communes PACA, ville par ville
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Villa HyèresMeublé de tourisme · saisonnier
Classement 3 étoilesAbattement majoré conservéÀ jour
Règles de la communeLoi Le Meur · autorisation de louerConforme
Taxe de séjourReversée via la plateformeAutomatisée

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
Ce n'est pas obligatoire, mais au régime réel la déclaration exige une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier, signe la liasse et ses honoraires sont en partie compensés par leur déductibilité et la réduction d'impôt liée à l'adhésion à un organisme agréé.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.