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Le marché LMNP à Saint-Laurent-du-Var

Saint-Laurent-du-Var se paie environ 5 170 €/m² pour un appartement (efficity, octobre 2026), pour un loyer d'annonce moyen de 19,6 €/m² charges comprises selon la carte des loyers 2025. Posée sur la rive droite du Var, face à l'aéroport Nice Côte d'Azur (15,23 millions de passagers en 2025), la ville de 32 172 habitants vit de l'emploi métropolitain, de Cap 3000 et de son port de plaisance. Avec seulement 10 % de résidences secondaires, c'est un marché de location à l'année avant d'être un marché touristique.

Prix appartements5 170 €/ m² · efficity, octobre 2026
Loyer d'annonce19,6 €/ m² charges comprises · studios et T2 ≈ 22 €
Rendement brut estimé≈ 4,6 %prix et loyer moyens croisés
Résidences secondaires10 %des logements · INSEE 2023

Le rendement réel, par typologie

Aucun relevé de loyer par quartier n'est publié pour Saint-Laurent-du-Var : nous croisons le prix au m² par nombre de pièces (efficity, octobre 2026) avec les loyers d'annonce de la carte des loyers 2025 (studios et T2 d'un côté, T3 et plus de l'autre). Le loyer d'annonce inclut les charges : le rendement affiché est une estimation brute, plutôt haute.

Rendement brut estiméÉdition 2026
T2≈ 5 280 €/m² · loyer d'annonce ≈ 22,3 €/m²≈ 5,1 %Actifs
Studio, T1≈ 5 570 €/m² · le m² le plus cher, rotation forte≈ 4,8 %Rotation
T4 et T53 860 à 4 420 €/m² · loyer au m² sans doute surévalué5 à 5,8 %À vérifier
T3≈ 4 980 €/m² · loyer d'annonce ≈ 18,7 €/m²≈ 4,5 %Familles
Moyenne communale≈ 5 170 €/m² · loyer moyen ≈ 19,6 €/m²≈ 4,6 %Référence
Écart de prix au m² entre typologies (T5 → studio)1 à 1,4

Ce qui encadre votre meublé à Saint-Laurent-du-Var

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, commune par commune.

Aéroport, Cap 3000 et port : une demande d'actifs

La ville fait face à l'aéroport Nice Côte d'Azur, qui a accueilli 15,23 millions de passagers en 2025, de l'autre côté du Var. Elle abrite Cap 3000, centre commercial de bord de mer de près de 300 boutiques, et un port de plaisance. Avec 40,7 % de ménages locataires et 10,1 % de résidences secondaires (INSEE 2023), Saint-Laurent-du-Var loge d'abord des actifs de la métropole niçoise : le studio et le T2 meublés à l'année y affichent les meilleurs ratios loyer/prix estimés.

Zone tendue : le loyer se plafonne à la relocation

Saint-Laurent-du-Var figure dans l'agglomération de Nice sur la liste des zones tendues, que le décret n° 2026-831 reprend pour 2027. Pour un bail meublé, le loyer de relocation est limité au dernier loyer révisé selon l'IRL, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Aucun encadrement du niveau des loyers au m² ne s'applique : les loyers de marché, autour de 22 €/m² charges comprises pour un studio ou un T2, restent libres à la première location.

Meublé de tourisme : pas de régime local de changement d'usage trouvé

La Métropole Nice Côte d'Azur indique que son règlement de changement d'usage ne concerne que Nice. Nous n'avons trouvé aucune délibération laurentine instituant une autorisation de changement d'usage, une compensation ou des quotas au 19 octobre 2026. S'appliquent les règles nationales : déclaration du meublé, en mairie puis sur le téléservice national de la loi Le Meur annoncé pour le quatrième trimestre 2026, 120 jours par an pour une résidence principale, amende jusqu'à 10 000 € pour défaut de déclaration. À faire confirmer en mairie avant d'acheter.

Taxe de séjour : le barème de la Métropole

Saint-Laurent-du-Var fait partie des 51 communes où la Métropole Nice Côte d'Azur institue et perçoit la taxe de séjour. Un meublé non classé collecte 6,70 % du coût hors taxes de la nuitée par personne (5 % métropolitains et 1,70 point de taxe régionale), plafonné à 6,43 €. Un meublé classé paie un forfait, de 1,07 € (une étoile) à 4,69 € (cinq étoiles), taxe régionale comprise. Tarifs 2027 annoncés identiques.

Notre lecture de comptable pour Saint-Laurent-du-Var

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

Louer en meublé à Saint-Laurent-du-Var : les règles locales

La taxe de séjour relève de la Métropole Nice Côte d'Azur, la taxe d'habitation des résidences secondaires de la commune, qui l'a portée au maximum. L'état des règles au 19 octobre 2026, avec leurs sources.

Un parc d'appartements occupés à l'année

Le recensement de l'INSEE (données 2023) compte 32 172 habitants à Saint-Laurent-du-Var et 19 493 logements, dont 15 857 résidences principales (81,3 %) et 1 962 résidences secondaires et logements occasionnels (10,1 %). Les appartements représentent 84,7 % du parc, et 40,7 % des ménages sont locataires, dont 9,6 % en HLM (dossier complet INSEE). La location saisonnière y reste marginale au regard du parc. Les résidences secondaires sont ainsi proportionnellement quatre fois moins nombreuses qu'à Menton, où elles atteignent 42 % du parc.

Taxe d'habitation : 60 % depuis 2025

Par une délibération du 25 septembre 2024, le conseil municipal a porté à 60 %, le plafond légal, la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires ; elle figure dans les états de la DGFiP pour 2025 et 2026 (état DGFiP 2026 ; état DGFiP 2025). Un meublé loué à l'année à titre de résidence principale du locataire n'est pas visé ; un pied-à-terre loué quelques semaines par an l'est.

Changement d'usage : seule Nice est réglementée dans la Métropole

La foire aux questions de la Métropole précise que sa réglementation des changements d'usage ne concerne que Nice, Villefranche-sur-Mer ayant la sienne (FAQ de la Métropole). Aucune délibération laurentine n'a été trouvée. La loi Le Meur impose partout la déclaration du meublé auprès d'un téléservice national, annoncé par l'État pour le quatrième trimestre 2026, et limite à 120 jours la location d'une résidence principale, plafond qu'une commune peut abaisser à 90 jours (article L. 324-1-1 du code du tourisme).

Taxe de séjour : déclaration sur le portail métropolitain

La taxe de séjour est instituée par la Métropole (délibérations du conseil métropolitain n° 21.32 du 28 juin 2018 et n° 21.19 du 10 juillet 2024) et se déclare sur son portail taxe de séjour, qui liste Saint-Laurent-du-Var parmi ses 51 communes. Le barème 2026 est reconduit en 2027. Les plateformes reversent la taxe de leurs réservations ; les réservations directes restent à votre charge. Le portail dispose aussi d'une calculette pour vérifier le montant à collecter.

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Expert-comptable LMNP dans les Alpes-MaritimesVoir la page → Investir en LMNP à NiceLire le guide → Louer en Airbnb à NiceLire le guide → Meublé de tourismeLire le guide → Investir en LMNP à Cannes et AntibesLire le guide →

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
La loi ne l'impose pas. Au régime réel, la déclaration exige pourtant une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier et signe la liasse, et ses honoraires sont déductibles de votre résultat imposable.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.
Peut-on louer son appartement en Airbnb à Saint-Laurent-du-Var ?+
Oui, sous réserve des règles nationales : déclaration du meublé avec numéro, 120 jours par an au plus pour une résidence principale, taxe de séjour métropolitaine de 6,70 % pour un non classé. Le règlement de changement d'usage de la Métropole Nice Côte d'Azur ne vise que Nice, et nous n'avons trouvé aucune délibération laurentine au 19 octobre 2026. Faites-le confirmer en mairie.
Quelle est la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires à Saint-Laurent-du-Var ?+
Elle est de 60 %, le maximum légal, en vertu d'une délibération du 25 septembre 2024 recensée par la DGFiP dans ses états 2025 et 2026. Elle s'ajoute à la taxe d'habitation d'un logement meublé non occupé à titre de résidence principale. Un bail meublé à l'année consenti à un locataire qui y vit n'est pas concerné.
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