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Le marché LMNP à Salon-de-Provence

Salon-de-Provence est la ville de l'École de l'air et de l'espace : la base aérienne 701 y compte environ 2 000 personnels militaires et civils selon le ministère des Armées. Les appartements s'achètent autour de 2 740 €/m² (efficity, juillet 2026) et se louent 14,4 €/m² charges comprises d'après la carte des loyers 2025, pour un rendement brut estimé de 5,7 %. Au carrefour de l'A7 et de l'A54, la ville loue surtout à l'année : 1 % de résidences secondaires, mais 11,1 % de logements vacants, un chiffre à intégrer avant d'acheter.

Prix appartements2 740 €/ m² · efficity, juillet 2026
Rendement brut estimé≈ 5,7 %appartements · Trackstone
Loyer appartement14,4 €/ m² c.c. · T1-T2 à 17,1 €
Logements vacants11,1 %INSEE 2023 · le point de vigilance

Le rendement réel, quartier par quartier

Prix au m² des appartements par quartier relevés par efficity (juin et juillet 2026), rendement brut communal de 5,7 % (Trackstone) rapporté au prix de chaque quartier. Un loyer communal unique est appliqué : dans les quartiers les moins chers, où les loyers sont aussi plus bas, l'écart est donc surestimé. Estimations à valider bien par bien.

Rendement brut estiméÉdition 2026
Les Blazots≈ 2 140 €/m² · le quartier le plus accessible≈ 7 %À étudier
Saint-Côme≈ 2 380 €/m² · relevé de juin 2026≈ 6,5 %Cash-flow
Les Bressons≈ 2 440 €/m² · relevé de juillet 2026≈ 6,4 %Cash-flow
Les Canourgues≈ 2 850 €/m² · fiabilité moyenne selon la source≈ 5,5 %Compromis
Le Pilon Blanc≈ 3 010 €/m² · relevé de juin 2026≈ 5,2 %Équilibre
Centre-ville≈ 3 090 €/m² · de 2 600 à 3 830 €/m²≈ 5 %Équilibre
Les Lauzards≈ 3 580 €/m² · le haut de marché≈ 4,4 %Patrimoine
Écart de prix au m² entre quartiers (Les Blazots → Les Lauzards)1 à 1,7

Ce qui encadre votre meublé à Salon-de-Provence

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, commune par commune.

Le vrai moteur : la base aérienne 701

La BA 701 s'étend sur 450 hectares entre Salon-de-Provence et Lançon-Provence et compte environ 2 000 personnels militaires et civils, selon le ministère des Armées. Elle abrite l'École de l'air et de l'espace, l'École des commissaires des armées, un centre de formation des équipages de drones, un laboratoire de l'ONERA, la Patrouille de France et l'Équipe de voltige. Élèves, stagiaires et cadres mutés renouvellent chaque année une demande de meublé à l'année.

Zone tendue depuis 2023, loyer libre

Salon-de-Provence est entrée dans la liste des zones tendues lors de son élargissement de 2023, au titre de sa propre agglomération (avec La Barben, Grans et Pélissanne). Le loyer de relocation est désormais encadré par rapport au précédent locataire, sauf travaux ou loyer manifestement sous-évalué, et la taxe sur les logements vacants s'applique (remplacée en 2027 par la taxe sur la vacance des locaux d'habitation). Aucun loyer de référence au m² ne plafonne en revanche votre loyer, et la commune n'est pas soumise au permis de louer métropolitain.

11 % de logements vacants : le tri se fait à l'achat

L'INSEE recense 2 570 logements vacants à Salon-de-Provence, soit 11,1 % du parc, contre 3,8 % à Istres. Dans une ville où 64,2 % des logements sont des appartements et où la moitié des ménages (49,7 %) est locataire, la demande existe, mais elle choisit. Les sources de prix divergent aussi : de 2 719 €/m² (Trackstone) à 3 276 €/m² (SeLoger, en hausse de 8,2 % sur un an). Emplacement, état et performance énergétique décident du rendement réel.

Taxe de séjour : perçue par la Ville, 5 % plafonnés à 4,20 €

Salon-de-Provence perçoit elle-même la taxe de séjour, via son office de tourisme (délibération du 11 mai 2021). Meublé non classé : 5 % du coût HT de la nuitée par personne, plafonné à 4,20 €, puis majoré de 10 % (Département) et de 34 % (Ligne nouvelle Provence Côte d'Azur). Meublé classé : de 0,72 € (1 étoile) à 2,16 € (5 étoiles), taxes additionnelles incluses. Avec 1 % de résidences secondaires, la courte durée reste marginale malgré le patrimoine lié à Nostradamus.

Notre lecture de comptable pour Salon-de-Provence

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Louer en meublé à Salon-de-Provence : les règles locales

Salon-de-Provence est en zone tendue depuis 2023, gère sa propre taxe de séjour et ne majore pas la taxe d'habitation des résidences secondaires. Les textes, avec leurs dates.

Un parc d'appartements, un taux de vacance élevé

Le recensement de l'INSEE (données 2023) compte 44 194 habitants à Salon-de-Provence et 23 104 logements, dont 20 310 résidences principales, 224 résidences secondaires (1,0 %) et 2 570 logements vacants (11,1 %). Les appartements représentent 64,2 % du parc. Parmi les ménages, 49,7 % sont locataires, dont 18,1 % en HLM (dossier complet INSEE). La part de résidences secondaires confirme que l'investissement locatif salonais est d'abord un investissement de longue durée.

Zone tendue depuis le décret de 2023

Salon-de-Provence figure dans la première liste du décret n° 2013-392, sous l'agglomération de Salon-de-Provence ajoutée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Au 1er janvier 2027, cette liste est remplacée par celle du décret n° 2026-831 du 25 août 2026, pris pour la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation (article 1406 bis du CGI), où Salon-de-Provence figure toujours : un point d'attention particulier dans une commune où plus d'un logement sur dix est vacant.

Pas de majoration de taxe d'habitation, contrairement à Pélissanne

Bien qu'éligible, Salon-de-Provence ne majore pas la taxe d'habitation des résidences secondaires en 2026 : la commune n'apparaît pas dans l'état DGFiP 2026. Sa voisine Pélissanne, de la même agglomération, applique en revanche la majoration maximale de 60 % (délibération du 19 septembre 2024). Pour un pied-à-terre loué quelques semaines par an, le choix de la commune change donc le coût de détention, et la décision peut évoluer chaque année par délibération.

Déclarer son meublé et reverser la taxe de séjour

La plateforme de la Ville de Salon-de-Provence, tenue par l'office de tourisme, sert à télédéclarer le meublé de tourisme (Cerfa 14004) et à reverser la taxe de séjour. Pour une résidence secondaire, la plateforme renvoie vers la mairie pour un éventuel changement d'usage. Le téléservice national d'enregistrement est annoncé par l'État pour le quatrième trimestre 2026. Les règlements suivent cinq échéances : 31 mars, 31 mai, 30 septembre, 30 novembre et 31 janvier.

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Expert-comptable LMNP dans les Bouches-du-RhôneVoir la page → Investir en meublé étudiant à Aix-en-ProvenceLire le guide → CFE en LMNPLire le guide → Taxe de séjour en PACALire le guide → Investir en LMNP à MarseilleLire le guide →

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
La loi ne l'impose pas. Au régime réel, la déclaration exige pourtant une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier et signe la liasse, et ses honoraires sont déductibles de votre résultat imposable.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.
Quel bail pour louer à un élève ou un militaire de la base 701 ?+
Pour une formation, un stage ou une mission temporaire, le bail mobilité permet une location meublée de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie. Pour un cadre muté pour plusieurs années, le bail meublé classique d'un an, reconductible, reste la norme. Dans les deux cas, la zone tendue encadre le loyer de relocation par rapport au précédent locataire.
Salon-de-Provence est-elle en zone tendue ?+
Oui. La commune a été ajoutée à la liste des zones tendues par le décret du 25 août 2023, avec La Barben, Grans et Pélissanne. Cela encadre la hausse du loyer à la relocation et rend applicable la taxe sur les logements vacants, remplacée en 2027 par la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, sans plafond de loyer au m². À partir du 1er janvier 2027, la liste relève du décret n° 2026-831 du 25 août 2026, qui maintient la commune en zone tendue.
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