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Le marché LMNP à Menton

Menton se paie environ 5 680 €/m² pour un appartement (efficity, octobre 2026), pour un loyer d'annonce moyen de 21 €/m² charges comprises selon la carte des loyers 2025 du ministère du Logement. La ville vit de deux clientèles : les vacanciers de la vieille ville, de Garavan et de la Fête du Citron, et environ 5 000 Mentonnais qui travaillent à Monaco selon l'INSEE. Avec 42 % de résidences secondaires, la commune encadre la location touristique depuis 2018 : le choix entre saisonnier et année se fait avant l'achat.

Prix appartements5 680 €/ m² · efficity, octobre 2026
Loyer d'annonce21 €/ m² charges comprises · carte des loyers 2025
Rendement brut estimé≈ 4,5 %prix et loyer moyens croisés
Résidences secondaires42 %des logements · INSEE 2023

Le rendement réel, par typologie

Aucun relevé de loyer par quartier n'est publié pour Menton : nous croisons le prix au m² par nombre de pièces (efficity, octobre 2026) avec les loyers d'annonce de la carte des loyers 2025 (studios et T2 d'un côté, T3 et plus de l'autre). Le loyer d'annonce inclut les charges : le rendement affiché est une estimation brute, plutôt haute.

Rendement brut estiméÉdition 2026
T2≈ 5 570 €/m² · loyer d'annonce ≈ 23,4 €/m²≈ 5 %Frontaliers
Studio, T1≈ 5 800 €/m² · le m² d'appartement le plus cher≈ 4,8 %Rotation
T4 et plus4 850 à 4 910 €/m² · loyer au m² sans doute surévalué≈ 5 %À vérifier
T3≈ 5 330 €/m² · loyer d'annonce ≈ 20,4 €/m²≈ 4,6 %Familles
Moyenne communale≈ 5 680 €/m² · loyer moyen ≈ 21 €/m²≈ 4,5 %Référence
Écart de prix au m² entre typologies (T5 → studio)1 à 1,2

Ce qui encadre votre meublé à Menton

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, commune par commune.

Deux marchés : Monaco toute l'année, le tourisme en saison

Selon l'INSEE, environ 5 000 habitants de Menton travaillent à Monaco (2021), un chiffre en hausse de 35 % depuis 2010, et autour de 40 % des actifs de Menton et de ses environs immédiats y ont leur emploi. Cette clientèle solvable cherche du meublé à l'année. En face, la vieille ville, Garavan et la Fête du Citron, annoncée du 13 au 28 février 2027, nourrissent la courte durée. Les écarts de prix sont réels : le m² dépasse 7 800 € promenade du Soleil, contre environ 3 860 € au tunnel Molinari (relevés par rue de juillet et août 2026).

Zone tendue : le loyer se plafonne à la relocation

Menton appartient à l'agglomération Menton-Monaco (partie française), inscrite sur la liste des zones tendues, que le décret n° 2026-831 reprend pour 2027. Conséquence pour un bail meublé : le loyer de relocation est limité au dernier loyer révisé selon l'IRL, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. En revanche, Menton n'applique aucun encadrement du niveau des loyers avec loyer de référence au m², réservé à quelques grandes villes hors PACA.

Meublé de tourisme : six ans au plus, trois logements maximum

Depuis le 1er janvier 2018, tout meublé de tourisme mentonnais doit être déclaré et porter un numéro d'enregistrement. Hors résidence principale, il faut une autorisation de changement d'usage : personnelle, sans compensation, valable deux ans et renouvelable deux fois, soit six ans au maximum, dans la limite de trois logements par propriétaire. La résidence principale se loue au plus 120 jours par an. Depuis la loi Le Meur, le changement d'usage exige aussi un DPE classé entre A et E.

Taxe de séjour : 6,7 % de la nuitée pour un non classé

À Menton, la taxe de séjour est instituée et perçue par la commune elle-même. Un meublé non classé paie 5 % du prix hors taxes de la nuitée par personne, plafonné à 4,90 €, auquel s'ajoute la taxe régionale de 34 % pour la ligne nouvelle Provence Côte d'Azur : 6,7 % dans la limite de 6,57 €. Pas de part départementale dans les Alpes-Maritimes. Un meublé classé paie un forfait, de 1,07 € (une étoile) à 4,82 € (cinq étoiles).

Notre lecture de comptable pour Menton

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Louer en meublé à Menton : les règles locales

Menton n'a pas attendu la loi Le Meur pour encadrer la location touristique : ses deux délibérations datent d'octobre 2017. Voici l'état du droit local au 19 octobre 2026, avec les textes.

Une ville à 42 % de résidences secondaires

Le recensement de l'INSEE (données 2023) compte 30 604 habitants à Menton et 29 757 logements, dont 12 533 résidences secondaires et logements occasionnels, soit 42,1 %. Les appartements représentent 90,3 % du parc, et 39,6 % des ménages qui vivent dans la commune sont locataires (dossier complet INSEE). Ce poids des résidences secondaires explique la régulation mise en place par la ville dès 2018. Seule la moitié des logements (50,4 %) sont des résidences principales, et 7,4 % sont vacants.

Changement d'usage et enregistrement depuis 2018

Par deux délibérations du 30 octobre 2017, applicables depuis le 1er janvier 2018, le conseil municipal a institué l'autorisation préalable de changement d'usage (délibération n° 204/17) et la déclaration avec numéro d'enregistrement de tout meublé de tourisme (délibération n° 205/17). Les deux démarches passent par DéclaLoc. La loi Le Meur prévoit l'enregistrement de tout meublé de tourisme sur un téléservice national (article L. 324-1-1 du code du tourisme), dont l'ouverture est annoncée par l'État pour le quatrième trimestre 2026. D'ici là, DéclaLoc reste la démarche ; votre numéro communal devra ensuite être renouvelé sur le téléservice national pendant la période de transition.

Taxe d'habitation : la majoration maximale de 60 %

Menton applique la majoration de 60 % de la cotisation de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, le plafond légal, en vertu d'une délibération du 29 septembre 2022 recensée par la DGFiP (état DGFiP 2026). Un logement meublé loué à l'année comme résidence principale du locataire n'est pas concerné ; un pied-à-terre loué quelques semaines l'été l'est, chaque année. Le même taux de 60 % figurait déjà dans l'état DGFiP 2025.

Taxe de séjour : barème communal et reversements

La délibération n° 76/25 du 17 juin 2025 fixe les tarifs applicables depuis le 1er janvier 2026 (délibération publiée sur la plateforme de la ville). La taxe se collecte toute l'année et se reverse sur menton.taxesejour.fr au 31 mai, au 30 septembre et au 31 janvier. Les plateformes reversent la taxe des réservations qu'elles encaissent ; les réservations directes restent à votre charge, déclaration comprise. Les meublés classés appliquent un tarif fixe par personne et par nuit, plus lisible pour fixer le prix affiché aux voyageurs.

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Expert-comptable LMNP dans les Alpes-MaritimesVoir la page → Louer en Airbnb à NiceLire le guide → Meublé de tourismeLire le guide → Numéro d'enregistrement meublé de tourismeLire le guide → Investir en LMNP à NiceLire le guide →

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
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LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.
Faut-il une autorisation pour louer sa résidence secondaire sur Airbnb à Menton ?+
Oui. Hors résidence principale, la location en meublé de tourisme exige une autorisation de changement d'usage, demandée sur DéclaLoc. Elle est personnelle, sans compensation, valable deux ans et renouvelable deux fois, soit six ans au plus, dans la limite de trois logements par propriétaire (délibération n° 204/17 du 30 octobre 2017). Le logement doit aussi présenter un DPE entre A et E.
Quelle est la taxe de séjour d'un meublé non classé à Menton en 2026 ?+
Un meublé non classé collecte 5 % du prix hors taxes de la nuitée par personne, plafonné à 4,90 €, plus 34 % de taxe régionale, soit 6,7 % dans la limite de 6,57 € par personne et par nuit (délibération n° 76/25 du 17 juin 2025). Les mineurs en sont exonérés. Un meublé classé paie un forfait de 1,07 € à 4,82 € selon ses étoiles.
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