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Le marché LMNP à Saint-Raphaël

Saint-Raphaël est le visage balnéaire familial de l'Estérel : environ 37 000 habitants, une gare TGV (Saint-Raphaël-Valescure) à moins de 20 arrêts quotidiens, des prix d'entrée bien plus accessibles que le golfe de Saint-Tropez voisin, et 44 % de résidences secondaires. Les rendements bruts restent modérés (2,7 à 3,3 %) : le tri se fait quartier par quartier, du centre-ville aux villas de Valescure et aux criques d'Agay.

Prix appartements5 682 €/ m² · de 3 370 à 7 130 €
Centre-ville, petites surfaces3-3,5 %les meilleurs rendements bruts
Loyer meublé20-22 €/ m² · +10 à 20 % vs nu
Encadrement des loyersNonzone tendue, loyer libre

Le rendement réel, quartier par quartier

Prix au m² croisé avec les loyers meublés observés, rendements bruts estimés par les bases spécialisées (relevés 2026). Saint-Raphaël reste un marché de rendement modéré, plus accessible que Saint-Tropez mais nettement plus cher que Toulon.

Rendement brut par quartierÉdition 2026
Centre-ville, Vieille Ville≈ 5 000 €/m² · petites surfaces, demande à l'année3-3,5 %Compromis
Valescure≈ 5 293 €/m² · résidentiel, villas et golfs2,5-3 %Équilibre
Boulouris≈ 5 319 €/m² · bord de mer résidentiel2,5-3 %Équilibre
Agay≈ 6 291 €/m² · station balnéaire de l'Estérel2-2,5 %Patrimoine
Le Dramont, Le Trayasbord de mer, rareté du foncier2-2,5 %Patrimoine
Écart de prix entre quartiers (centre-ville → Agay)1 à 1,3

Ce qui encadre votre meublé à Saint-Raphaël

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : la déclaration, numéro d'enregistrement à venir

Saint-Raphaël fonctionne par déclaration en mairie du meublé de tourisme, sans compensation généralisée du type Saint-Tropez ou Cassis. Un changement d'usage peut être demandé selon la situation : se rapprocher des services de la ville avant tout projet. Particularité locale : le numéro d'enregistrement national (loi Le Meur) ne s'y applique qu'à compter du 4e trimestre 2026 (date décalée depuis le 20 mai 2026).

Zone tendue, mais loyer libre

Saint-Raphaël figure sur la liste des communes en zone tendue du Var (au titre de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989). Conséquences : préavis du locataire réduit à 1 mois, loyer de relocation limité à l'IRL par rapport au locataire précédent, taxe sur les logements vacants applicable. En revanche, aucun encadrement du loyer au m² n'est appliqué : votre rendement reste entier.

Taxe de séjour : le régime au réel

Saint-Raphaël applique la taxe de séjour au régime réel. Le meublé non classé est taxé à un taux proportionnel voté chaque année (barème communal 2026 compris entre 1 % et 5 %), majorations départementale (+10 %) et régionale « Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur » (+34 %) incluses. Les hébergements classés relèvent d'un forfait par nuitée et par catégorie. Le tarif exact se vérifie sur saintraphael.taxesejour.fr avant de fixer ses prix.

DPE : un parc récent, très peu de passoires

Saint-Raphaël affiche seulement 3,21 % de logements F ou G, quatre fois moins que la moyenne nationale (12,7 %). Le parc est majoritairement balnéaire et récent : le risque « passoire » y est faible, mais le tri à l'achat reste utile. G interdit à la location depuis 2025, F en 2028.

Notre lecture de comptable pour Saint-Raphaël

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

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Les règles de la côte, on les connaît.

  • ✓Meublé de tourisme, classé ou non classé
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Villa HyèresMeublé de tourisme · saisonnier
Classement 3 étoilesAbattement majoré conservéÀ jour
Règles de la communeLoi Le Meur · autorisation de louerConforme
Taxe de séjourReversée via la plateformeAutomatisée

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
Ce n'est pas obligatoire, mais au régime réel la déclaration exige une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier, signe la liasse et ses honoraires sont en partie compensés par leur déductibilité et la réduction d'impôt liée à l'adhésion à un organisme agréé.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.